Ugovori o kupoprodaji najčešće se koriste pri prodaji nekretnine. Sastavlja se nakon što kupac da ponudu, a prodavatelj prihvati ponudu. Ugovorom su utvrđeni važni uvjeti, kao što su datum zatvaranja, iznos depozita i sve posebne situacije koje bi opravdale otkazivanje ugovora. Dokument obično priprema odvjetnik ili escrow agent koji vodi postupak zatvaranja. Ako prodajete vlastiti dom, možda ćete na kraju sastaviti ugovor o kupoprodaji. Nacrt svakako pokažite kvalificiranom odvjetniku.
Koraci
1. dio od 6: Početak kupoprodajnog ugovora
Korak 1. Formatirajte dokument
Trebali biste upisati kupoprodajni ugovor tako da bude čitljiv. Ne želite da druga strana tvrdi da ste sakrili podatke pomoću malih fontova, pa postavite font na čitljivu veličinu i stil. Times New Roman 12 točaka radi za mnoge ljude.
Ako ćete svoj kupoprodajni ugovor koristiti više puta, postavite ga kao predložak. Uključite prazne retke za informacije koje će se mijenjati iz ugovora u ugovor, kao što su ime kupca i nabavna cijena
Korak 2. Umetnite naslov
Pri vrhu stranice naslov biste trebali centrirati između lijeve i desne margine. Naslovite dokument nešto poput "Ugovora o kupoprodaji" ili "Ugovora o kupnji nekretnine".
Korak 3. Identificirajte strane u prodaji
Morate identificirati kupca i prodavatelja na početku vašeg ugovora. Možete dodati prazne retke za njihova imena ili umetnuti kratak odlomak poput sljedećeg:
"[Umetnite ime kupca] (" Kupac "), nudi i pristaje na kupnju od [umetnite ime prodavatelja] (" Prodavatelj "), pod uvjetima i odredbama ovdje navedenim, nekretninu koja je zakonski opisana kao [umetnite opis]."
Korak 4. Dodajte pravni opis imovine
Morate točno opisati nekretninu u svom ugovoru, pa pronađite pravni opis imovine koji se nalazi na ugovoru. Kopiju akta možete dobiti u uredu zapisničara djela u vašoj županiji.
Za više informacija pogledajte Pravni opis nekretnine
2. dio od 6: Objašnjenje kupovne cijene i plaćanja
Korak 1. Navedite otkupnu cijenu
Možete napisati: „Kupovna cijena bit će [umetnuti cijenu]. Nakon što se ozbiljan novac odobri, kupac će platiti preostali iznos pri zatvaranju.”
Korak 2. Identificirajte sav položeni novac
Zarada je oblik osiguranja. Na taj način pokazujete prodavatelju da ozbiljno razmišljate o kupnji nekretnine. Bez polaganja ozbiljnog novca, potencijalni kupac mogao bi tvrditi da je zainteresiran za bilo koji broj domova, učinkovito ih uklanjajući s tržišta. Trebali biste uključiti klauzulu koja opisuje iznos ozbiljnog novca za polaganje i rok za polaganje.
- Primjer jezika mogao bi glasiti: „Zaradni novac u iznosu od [umetnite iznos] bit će uplaćen Escrow agentu, [umetnite ime agenta i adresu], u obliku čeka ili uplatnice. Kupac će dostaviti uplatu Escrow agentu najkasnije u 17:30 sati, pet (5) kalendarskih dana nakon što Prodavatelj prihvati ovaj ugovor.”
- Također biste trebali pojasniti da će se ozbiljan novac pripisati kupovnoj cijeni.
Korak 3. Opišite financiranje
Morate identificirati izvor financiranja kupca i zatražiti dokaz da ispunjavaju uvjete za financiranje. Općenito, dovoljan dokaz bit će pismo banke kupca ili zajmodavca.
- Na primjer, ako kupac koristi gotovinu, uključite sljedeće: „Ovo je gotovinska ponuda. Ostatak kupoprodajne cijene bit će plaćen pri zatvaranju ovjerenim čekom.” Također možete zatražiti da kupac uključi potvrdno pismo u kojem se navodi da su sredstva dostupna.
- Ako kupac dobiva zajam, tada identificirajte vrstu kredita (npr. VA, FHA, konvencionalni itd.) Također zatražite pismo o statusu zajma i dajte rok za primanje pisma.
Korak 4. Navedite stavke uključene u prodaju
Dom može doći s osobnom imovinom ili "namještajem". Uređaji su poboljšanja na imanju koja se ne mogu ukloniti, poput polica za knjige instaliranih u zidu ili kamina. Trebali biste identificirati sve uređaje ili predmete koji će se prodati s nekretninom, kao što su:
- tepih od zida do zida
- pričvršćena rasvjetna tijela i žarulje
- pričvršćena ogledala
- opreme za grijanje i hlađenje
- vodovodne instalacije
- stropni ventilatori
- vrata
- prozore, zaslone i olujne prozore
- ugradbeni kuhinjski aparati
- sigurnosni sustavi
- tretmani prozora
- tende
- mačevanje
Korak 5. Identificirajte artikle koji nisu uključeni u prodaju
Ako prodavač nešto ponese sa sobom, svakako ga navedite u kupoprodajnom ugovoru. Na primjer, možda biste htjeli sa sobom ponijeti kuhinjske aparate. Ako je tako, svakako ih navedite.
Također identificirajte sve iznajmljene predmete u kući. Kupac mora znati da ih ne posjedujete
Korak 6. Navedite je li prodaja uvjetovana kupcem koji prodaje svoj dom
Ovo je važna odredba. Često je nerealno očekivati da će netko kupiti kuću ako ne može prodati svoju trenutnu kuću. Uključivanjem ove odredbe kupac može izaći iz kupnje ako ne može prodati svoj dom. Alternativno, ponuda možda ne ovisi o tome da kupac proda svoju kuću. U svakom slučaju, objasnite situaciju:
- "Ova ponuda ovisi o prodaji i zatvaranju imovine Kupca koja se nalazi na [umetnite lokaciju] u roku od [umetnite broj] dana."
- "Ova ponuda ne ovisi o prodaji ili zatvaranju imovine u vlasništvu Kupca."
3. dio od 6: Opisivanje završnih troškova
Korak 1. Navedite koje troškove zatvaranja prodavatelj mora platiti
Općenito, prodavatelj mora platiti sve postojeće zajmove ili založna prava. Također, prodavatelj plaća provizije za nekretnine, policu osiguranja vlasništva s kupcem kako bi primio korist, te ostatak na svim predmetima iznajmljenim koji ostanu na nekretnini. Prodavatelj također prenosi sve postojeće depozite za najam ili zakup na kupca pri zatvaranju.
Korak 2. Objasnite koje troškove zatvaranja kupac mora platiti
Kupac može platiti ugovor i taksu o evidenciji povjerenja, pristojbe za prijenos udruženja, poreze na prijenos, osiguranje (opasnost i drugo), naknade za namirenje kupca i vlastite troškove kredita.
Korak 3. Objasnite tko plaća porez
Kuća bi se mogla prodati usred porezne godine. U skladu s tim, možda biste htjeli povećati poreze. Trebali biste objasniti hoće li porezi biti proporcionalni i na čemu će se temeljiti.
Na primjer, proporcije možete temeljiti na porezima za prethodnu godinu, dogovorenom iznosu ili najnovijim županijskim podacima
4. dio od 6: Opisivanje inspekcijskog procesa
Korak 1. Upozorite kupca na pregled
Pregled je standardni dio svake kupnje kuće. Trebali biste uključiti klauzulu u kojoj kupac potvrđuje da mu je savjetovano da pregleda dom.
Primjer jezika mogao bi glasiti: "Kupac prihvaća da je preporučeno da Kupac, o vlastitom trošku, unajmi usluge profesionalnog inspektora za pregled nekretnine." Zatim možete uključiti prostor za početnu kupcu
Korak 2. Navedite je li prodaja ovisna o inspekciji
Kupac će ponekad htjeti dodatnu zaštitu dobivanja pregleda prije nego što zaključi ugovor. Ako je tako, trebali biste navesti da je prodaja ovisna o pregledu imovine.
- Mogli biste napisati: „Ova ponuda ovisi o Kupcu, o trošku Kupca, pribavljanju pregleda imovine i izvješća. Pregled može uključivati strukturne, mehaničke, štetočine i fizičke uvjete koji se odnose na imovinu. Pismena obavijest bit će dostavljena Prodavatelju ili zastupniku Prodavatelja u roku od pet radnih dana od prihvaćanja ovog ugovora.”
- Kupac se također može odreći pregleda. Ako je tako, uključite redak za kupca da parafira svoj pristanak da odustane od pregleda.
Korak 3. Identificirajte mogućnosti ako pregled nije zadovoljavajući
Možda ćete dobiti loš izvještaj o pregledu. U ovoj situaciji kupac možda neće htjeti nastaviti sa prodajom kakva je. U skladu s tim, trebali biste objasniti mogućnosti koje svaka strana može poduzeti:
- Kupac je mogao prihvatiti uvjet.
- Prodavatelj bi mogao ispraviti stanje i dati inspektoru potvrdu da je stanje ispravljeno.
- Kupac i prodavač će pregovarati o nagodbi.
- Prodavatelj ne poduzima ništa i ugovor postaje ništav u određenom broju dana nakon što prodavatelj primi izvješća o inspekciji.
Korak 4. Preporučite kupcu da dobije anketu
Možete uključiti odredbu u kojoj kupac potvrđuje da mu je savjetovano provođenje ankete. Ako kupac odluči odustati od ankete, tada možete uključiti te podatke. Zamolite kupca da stavi svoje inicijale pored svakog odricanja.
5. dio od 6: Davanje obećanja o nekretnini
Korak 1. Navedite zastupnike prodavatelja
"Zastupanje" je izjava o činjenicama za koju prodavatelj jamči da je istinita u vrijeme sklapanja ugovora. Ako se činjenica pokaže kao netočna, kupac obično može otkazati ugovor ili tužiti. Trebate navesti zastupnike prodavatelja. Slijede tipični prikazi:
- nema kršenja zoniranja, požara ili građevinskih propisa
- zgrada nije u poplavnom području ili posebnom području opasnom od poplava
- nema graničnih sporova
- nema povreda zaostalih linija, služnosti ili graničnih linija imovine
Korak 2. Opišite preneseno djelo
Općenito, prodavatelj će na kupca prenijeti opći jamstveni list. Uz jamstveni list, prodavatelj u osnovi obećava da je zakoniti vlasnik nekretnine i da ima pravo na prijenos vlasništva. Također jamče da nitko nema bolje pravo na titulu. Ako su ta obećanja lažna, kupac može tužiti za odštetu.
Uzorak jezika mogao bi glasiti: "Prodavatelj će kupcu prenijeti dobro i utrživo vlasništvo valjanim općim jamstvenim ugovorom."
Korak 3. Opišite kako prolazi "rizik gubitka"
Zgrada bi mogla izgorjeti između datuma potpisivanja ugovora i datuma kada ste zapravo zatvorili. Tko snosi rizik? Uz rizik osiguranja gubitka, možete objasniti tko snosi rizik nesreće.
Uzorak klauzule mogao bi glasiti: "Prodavatelj je odgovoran za bilo kakav gubitak ili oštećenje imovine prije zatvaranja."
Dio 6 od 6: Dovršavanje Ugovora
Korak 1. Uključite klauzulu o rješavanju sporova
Ako dođe do spora između dvije strane, one mogu završiti na sudu. Međutim, možete i unaprijed izabrati rješenje spora rješavanjem medijacije. U ugovor o kupoprodaji trebate uključiti ugovor o posredovanju.
Primjer jezika mogao bi glasiti: „Svaki spor koji proizlazi iz ovog ugovora ili se odnosi na njega bit će podnijet privatnoj službi za posredovanje. Bilo koji trošak posredovanja podijelit će se ravnopravno između Prodavatelja i Kupca.”
Korak 2. Odredite vrijeme za prihvaćanje i zatvaranje
Ponuda za prodaju ne traje neograničeno dugo. Umjesto toga, obično postoji rok za prihvaćanje. Postoji i rok za zatvaranje. Ove datume trebate uključiti u kupoprodajni ugovor.
- Na primjer, mogli biste napisati: „Ova ponuda je ništavna ako je prodavatelj ne prihvati u pisanom obliku prije ili prije [umetnite vrijeme i datum]. Zatvaranje prodaje će se izvršiti [umetnuti broj dana] nakon što je Kupac primio sažetak koji prikazuje utrživo vlasništvo kod Prodavatelja ili poveznicu za osiguranje vlasništva koji prikazuje osiguran naslov kod Prodavatelja. Ova ponuda je dana na [lokaciji] ovog [umetnite datum].”
- Umetnite red potpisa za kupca ispod ove izjave.
Korak 3. Dodajte prihvaćanje od strane prodavatelja
Također vam je potrebna odredba u kojoj prodavatelj izričito izjavljuje da se slaže s ugovorom. Ako prodavatelj mora platiti posredničku naknadu, uključite te podatke ovdje.
Primjer jezika mogao bi glasiti: „Prethodna ponuda za kupnju nekretnine ovime se prihvaća u skladu s gore navedenim uvjetima i odredbama. Dolje potpisani ovime pristaje platiti posredničku naknadu u iznosu od [umetnuti iznos naknade] [umetnuti naziv brokera] u skladu s postojećim ugovorom o unosu.” Zatim umetnite datum i redak za potpis prodavatelja
Korak 4. Pokažite svoj nacrt ugovora odvjetniku
Ovaj članak opisuje osnovni kupoprodajni ugovor. Vaše potrebe mogu varirati. Da biste razumjeli nedostaje li nešto, svoj nacrt pokažite kvalificiranom odvjetniku za nekretnine.
- Odvjetnika za nekretnine možete pronaći ako kontaktirate lokalnu ili državnu odvjetničku komoru i dobijete uputnicu.
- Nakon što saznate neko ime, nazovite i zakažite sastanak. Pitajte unaprijed koliko odvjetnik naplaćuje.